关于物业管理公司问题研究
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摘  要:物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入,住房私有化程度大幅增加,伴随这一过程,物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域,涉及的法律关系比较复杂,且我国尚未出台一部统一的物业管理法。本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题,从研究物业管理企业及其相关的概念如手,重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围,以及在物业管理中存在的一些法律问题,提出了相应见解。
关键词:物业管理  物业管理公司  业主公约
         一、物业管理相关基本概念解析
        人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展,高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。
       (一)物业管理的概念
         一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。
  
        (二)物业管理的性质
         物业管理关系具有有偿性,是一种民事法律关系,具体来说物业管理具有以下三种性质。
         第一,物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理,不是行政意义上的管理与被管理的关系,而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。
         第二,物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的,而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的,这就决定了物业管理关系的有偿性。
         第三,物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业,只有具备了相应的专业技术,物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。
        (三)物业管理企业
         物业管理企业是指依照合同和契约,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性,它不仅包括对建筑物本身的管理,而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。
        (四)物业管理企业的特点
         物业管理企业作为物业管理服务的提供者,是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点:
         第一,物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营,独立核算,自负盈亏,自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用,以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样,是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的,按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织,物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记,领取企业法人营业执照,取得物业管理经营权,并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。
        第二,物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房(1999)261 号《物业管理企业资质管理(试行)办法》规定:“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定,未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本,管理人员的素质要求,企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核,并由此设定不同等级的物业管理企业。
        第三,物业管理企业的服务范围广泛,既可包括日常的物业维修保养,又可开展特色服务,还可代理有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业,使其处于良好的使用状态,达到物业保值增值效果,同时,为业主节约交易成本,节省精力,取得相应的经济效果。
        第四,物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为,其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为,其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。
        第五,物业管理企业还承担着一定的社会公共职能,具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中,因其涉及千家万户,涉及生活的方方面面,它已成为现代城市管理的重要组成部分,因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范,要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序,环境秩序进行管理,以协助有关行政机关的管理活动,接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。
         二、物业管理企业的责任分析
         物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任,是一种受托义务,是受托人遵照委托人的意愿,根据委托事务的一般性质,在委托人的授权和指示范围内,忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下,受托人应当以符合委托人的最大利益为原则,谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类
         (一)物业管理企业作为受托人,根据是否经过特别法律委托而承担的责任
         第一,日常管理服务责任,它是物业管理企业提供的经常性管理和服务,可以包括:①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍,设备进行经常定期的保养和维修,使其处于良好的可使用状态;②安全保卫,即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作;③清洁绿化,即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物,打扫卫生,对居住环境进行绿化,为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境;④物业维修,更新费用的帐务公开,并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉;⑥其它业务。
         第二,特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票,代为购物等特约服务;为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性,此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。
        (二)物业管理企业,按照物业管理的运作机制而承担的责任
         第一,物的管理责任,即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准,对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验,物业企业在验收时发现质量问题应记录在案,在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向,综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业,开始履行物业管理职责;②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能,并对物业企业的社区服务管理进行监督,真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。
         第二,物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前,对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋,应向物业企业提出申请、填写装修申请表,按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为,随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为,及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理;②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定,房地产产权人和使用人违反下列行为之一的,由物业管理司予以制止,批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的;二是擅自改变房屋,配套设施用途、特征、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;三私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部分乱堆乱放,随意占用,破坏绿化……,明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。
        三、物业管理合同责任
        总的来看,物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源,其管理行为在合同约定的范围内行使,未完成合同约定的职责应承担违约责任。
        (一)物业管理合同的概念
        物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准,也是物业企业实施管理的依据,在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业对特定物业的管理使用,有偿服务等问题达成书面协议,是业主团体委托物业企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均有约束力。从其主体、内容、客体上看,物业管理合同是新型的委托合同。
         第一,物业管理合同主体之业主一方,不是一人或数人,而是一个业主团体,是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此,在物业管理合同中,无法做到每一个业主的利益都能公平地实现:相反,业主只能根据自己在整个物业中所有享有的权利份额来对待自己的实际权益,只是从整体上看,物业企业与业主团体之间的权利义务内容是平等的。
  
        第二,物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务,其是一种劳务行为或服务行为,这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的,因此合同内容、管理费用由此而不同。
        第三,物业管理合同本质是商业性合同,但物业管理的内容决定了物业管理服务还应包括保安,代办保险、邮政、路灯养护等延伸性服务,这些服务又具有社会性、公益性特点。因此,物业管理企业这些的管理服务不仅要接受业主的监督,而且也上升为社会责任受国家有关部门的检查与指导。
        第四,物业管理合同是一种劳务合同,物业管理企业对整个物业享有物业管理权,业主通过合同以业主团体的名义将物业委托与物业企业管理,业主均应服从物业企业的管理。这是物业管理权与物业所有权,使用权分离的结果,物业企业的管理行为不影响物业所有权,使用权的单独行使。业主仍可依法对其物业行使占有、使用、管理、收益、处分权。
        (二)物业管理合同的法律性质
        物业管理合同是一种新型的合同,目前法律尚无明确的规定。在物业管理法律关系中,业主或业主委员会以业主团体的名义聘用物业企业进行物业管理;物业公司受聘后,以自己的名义向业主和非业主使用人提供各种服务,业主团体对物业企业提供的服务支付报酬。这种合同,很难归入我国《合同法》规定的任一有名合同之列。与相似的其他有名民事合同相比,物业管理合同具有自身的特点。

        第一,物业企业实施的“管理”属于一种劳务,物业管理合同在性质上属于劳务合同。劳务合同包括加工、承揽合同、运送合同、雇佣合同、委托合同、行纪合同和居间合同等。物业管理合同与有偿委托合同相比有所不同。按照目前的通说,委托是指当事人一方委托他方处理事务,他方允为处理的合意。其中委托他人处理事务的一方是委托人,处理事务的一方是受托人。委托人具有事务处理的请求权,同时应该承担支付报酬和费用的义务。受托人具有“忠诚义务、勤勉义务、遵照指示处理委托事务义务、亲自处理委托事务义务、义务、移交财产和权益的义务”等。物业管理合同与有偿委托合同,二者都是由双主当事人约定一方为他方处事事务。他方给付一定报酬及支付费用的合同,但二者不同之处在于:委托合同受托人在处理事务时并非以自己的名义实施,而是以委托人的名义实施;物业管理合同则不同,受托人——物业公司在物业管理服务过程中始终以自己的名义开展业务活动,并不以业主或业主团体的名义实施管理服务;在委托合同中,受托人若以自己的名义从事受托行为,则应公开自己的代理人身份,即“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”物业管理合同中,受托人实施管理活动不仅涉及第三人,也涉及委托人而非订立合同行为。同时,物业管理合同有自己特定的内容,即以维修、保安、绿化等事项为主要内容,而委托合同范围十分广泛,不受限制。再加上物业管理合同反映了物业管理市场运作的特殊规律,合同中当事人的权利义务分配并非仅靠委托合同解决,还有国家干预和道德规范要求。
        第二,与雇佣合同相比较。二者在受托人办理的事务性质和内容上基本相同,即委托人可以通过合同将特定的事务交由受托人完成,也可以通过雇佣合同由自己的雇员完成,他方付给报酬。但这两种法律关系不同。物业管理合同是两个独立主体之间的法律关系,物业管理合同的受托人是依法设立的专业企业,它依靠自身的资金实力,专业人员配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。而雇佣关系是一种组织隶属关系,受雇人是自然人,其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验证完成雇主所要求的任务。且雇佣一般按工作时间给付劳动报酬,而物业管理委托按事务完成情况给付报酬或佣金。此外,在雇佣中,受佣人必须绝对服从雇主的命令或安排,而物业企业在完成管理服务过程中具有独立性,不必完全听命于业主或业主团体的支配。
        第三,与承揽合同相比较。承揽合同是当事人双方关于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果,另一方应受该工作成果并给付一定报酬的合同。承揽合同的类型中有一类是服务承揽,与物业管理的内容大致相似,但两者仍有明显区别:承揽合同的定作人所要求的是承揽人依照合同完成一定工作并支付成果,合同标的一般为工作成果,而物业管理合同的委托人只要求物业企业提供综合性的物业管理服务,并不要求支付工作成果,它强调的是物业管理行为的过程本身。而且,在承揽合同中,如工作成果在交付前发生意外风险而灭失,后果由定作人承担。物业管理合同不存在双方风险责任的划分问题,因为物业企业无交付工作成果的义务,如物业因意外风险受损与灭失,后果一律由业主自负。因此,依据《中华人民共和国合同法》第251条对承揽合同的规定,承揽合同的重点在加工、定作一类的事宜,合同中许多条款对物业管理合同不适用。
       第四,与行纪合同相比较。合同法第414条规定:“行政合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同”。二者都属于一方当事人以自己名义为另一方面事处理一定事务的合同,但二者仍存在区别:行纪合同的委托事务仅限于动产和有价证券买卖等货物买卖等货物买卖及其他财产买卖活动;物业管理合同是物业企业依合同约定向业主团体提供各项物业管理服务,其委托事务是各项管理服务工作。
       四、物业管理企业物业管理权来源
       物业企业的物业管理权是因物业管理委托合同而取得的,业主的物业管理权源于业主的建筑物区分所有权,其表现为业主对物业的专有部分所享有的独立的管理权和对物业共有部分所享有的与其它共有权人共同管理物业的权利。
        (一)建筑物区分所有权之业主物业管理权
        业主通过置业获得物业专有部分的专有权,因专有权同时获得共有部分的共有权。专有权和共有权的结合形成了业主的建筑业区分所有权。业主要实现建筑物区分所有权的各项权利,就必须对其所拥有的物业加以管理,行使物业管理权。物业管理权是业主为实现其所有权权利而具备的对其物业进行照料和保管的权利。
        第一,业主对专属于自己的一定范围的建筑空间(即专有部分)实施照料和保管,以便于更好地“直接占有、使用,以实现其居住、营业及其他目的”,或“将其予以出租收取租金,或于其上设定负担(如设定抵押),以及将之予以转让等”。同时,还可以合理利用相邻他人的专有部分或不属于自己所有的共有部分,以便于维护或修缮、改良自己的专有部分,这是基于建筑物区分所有权的相邻使用权。因此,业主实现其专有部分占有、使用、收益、处分权利,必须使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是:区分所有建筑物内拥有众多业主,各业主使用、管理自己的物业必将受到限制,具体表现为:
   ①应当合理使用其专有部分,不得危及整个建筑物安全,即不得为自己专有部分的改建或增建拆除内部梁柱或墙壁的全部或一部分,或其它有损于整栋建筑物之外观的行为。
   ②不得随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气管道,影响其容量、通畅。
   ③应独自出资修理其专有部分,维持建筑物存在。
   ④维护住宅环境的卫生和安宁,遵守建筑物所在地风序良俗。
   ⑤对专有部分的利用应符合其本来用途,不得作出令人厌恶的使用管理行为,不可释放不可称量物质。
        第二,业主在区分所有建筑物中,与其它业主因共有、共用部分和他们共同行使使用权,产生了对共同事物的管理权和共同义务的分担,这是一般意义上的物业管理权。业主们在共有关系中,对如何享有共有部分的占有、使用、收益、处分权利进行管理界定。 如,业主对共有部分的共同占有具有不可分割性,即其与专有部分“共同构成区分所有建筑物之物法性权利—共有所有权与专有所有权之客体,此权利客体必须连同区分所有权人之成员权一同予以处分(包含分割)”;对共有部分的共同使用,依共用部分的用法或使用需要予以进行,不依业主对共用部分之“应有份额”予以使用。“即在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人,不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积,而依其性质得为共同使用或轮番使用,因而共用部分不问其持分多少,于使用上应全体使用。”;业主对共用部分依规约或其共有持分,获得共有部分所产生的利益,同时,基于居住及实现以上权能,可对共用部分实施“不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为”。这些管理活动具体表现应包括。
   ①各业主要合理使用共用、共有部分。所谓合理使用就是按物业的本来用途使用,如载人电梯不得用来载运其它物品,停车场不应用来堆放其它杂物等。只有这样,才能保证物尽其用,维护物业安全及其他业主的合法权益。
   ②如果改变物业共用、共有部分本来用途而使用之,应征得其他业主的同意,并且不得危害建筑物的安全。
   ③业主(使用人)一般只能自己使用共有物业,如果由业主(使用人)以外的人使用,应征得其它业主的同意。
   ④共有人不得请求分割共有物,若准许共有人分割,物业就会丧失其固有的使用价值,或影响其它业主的合理利用。
   ⑤共有权从属于专有权,当专有权转让时,共有权应同时转让,且其它共有权人无优先购买权。
   ⑥共有权人有权对共有物进行修缮和改良,任何共有权人都可以在不征得其它共有权人同意的情况下修缮受损害的物业,并有权要求其它共有权人分担费用。若需要改良物业(即改变物业使用用途),则应征得其它业主的同意。
      (二)物业管理权之移转
        建筑物区分所有权作为一种法权,是法律赋予业主多该特定财产享有占有、使用、受益、处分之权能。区分所有建筑物这一财产是一种静态的物,本身不会直接使权利人受益,业主要对财产施加一定的影响(或行为),这种影响就是对财产加以管理,行使物业管理权。但建筑物区分所有,并不是物权法上的一物产一权,而是“将某一栋房屋特别是楼房,按其本身结构区分为各个独立的单元,每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物),由此在一栋房屋上成立了两个以上的所有权。但是,由于这些区分为各个单元的房屋,仍然构成一个整体,而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共有设施支撑。因此,建筑物的区分具有相对性,它既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实,又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分,各个部分上相对独立的所有权”。因此,众多业主为维持在同一建筑物产生的权利归属和使用不可分这一共同关系,妥善解决相邻关系和共有关系,使物业这一财产产生更大的经济价值,获得物业使用价值的最大发挥,使物业保值增值,并节约交易成本,业主将其物业管理权通过合意的方式转移出去,这种转移体现在现代物业管理中有两个步骤:
        第一,公共契约。公共契约亦称管理规约或业主公约,是“全体区分所有权人就建筑物与基地管理、使用及所有关系,以书面形式订立的自治规范”。它是各个业主调整彼此之间利害关系的有效的管理方法。过去,在高层多主楼宇出现之前,物业管理权多由业主行使,这时的业主单凭自己的技能、知识和物质条件便足以管理好物业,但随着现代建筑技术发展,多主高楼大量出现,仅靠个别业主来进行管理已不可能。因为这样将使作为物业组成部分之公共设施、设备和场地以及其它涉及全体业主利益的公共事务处于无人管理的状态,这对单个业主抑或是全体业主来说都是不利的。因此,对现代多主楼宇的管理成为全体业主的一项公共事务,业主需要通过某种方式将自己的物业管理权交给一定的组织来行使。这一组织便是全体业主组成的业主大会及其执行机构的业主委员会。在业主大会中,每个业主都享有成员权。成员权是“对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务,其主要涉及管理关系,具有人法(管理制度)之要素存在”。业主成员权体现了业主对建筑物共同事务的管理权,即物业管理权。全体业主通过参加业主大会,行使成员权,合意订立公共契约,将自己的物业管理权在保留了非涉及他人的专有部分管理权外,其余之物业管理权交给了业主大会及业主委员会。至此,业主物业管理权完成了第一次移转,即通过公共契约将一部分物业管理权交给了业主大会及业主委员会。
       公共契约具有契约的实质,是业主管理团体的最高自治规范,它规定的管理包括:一是关于区分所有权人之间的基础法律关系(或所有关系)的事项。二是关于区分所有权人之间共同事务的事项。 如,管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式,管理人之选任、任期、解任及职务权限,集会的营运方式,管理费的数额及缴纳方法。三是关于区分所有权人之间利害关系调整的事项,主要包括专有部分的使用限制,共用部分(含基地)及附属设施的使用方法,对违反义务者的处置事项。作为业主,只能通过订立物业管理规约等受益权和表决权来充分行使成员权,而不能单独对整个建筑物的公共事务进行独立的物业管理。其管理权已交由业主大会等行使。
       第二,物业管理委托合同。经过第一次权利转移,业主大会成为行使物业管理权的权力机关,有权对关于全体业主利益的物业管理之重大事项进行决策,并由此而成立一个业主大会的常设机构—业主委员会,以执行业主大会的决定行使业主大会授予的物业管理权,处理物业管理日常事务。但由于现代物业管理的专业性、复杂性及综合性,不论是业主大会还是业主委员会,都不可能具有管理现代物业的专业物质技术条件,因而单靠他们是不能管理后物业的。在场情况下,就需用有专门从事物业管理的机构根据业主委员会的委托对物业实施管理,这种机构便是物业企业。业主委员会通过和物业企业签订物业管理委托合同,把部分物业管理权委托给物业企业行使,物业企业依被委托的物业管理全权代表实施合同约定的物业管理行为(有关物业管理委托合同本文前一部分已予以阐述,不再重复)。至此,物业管理权发生了第二次移转,通过劳务合同的方式。物业管理权第二次转移时,业主委员会保留了召集并主持业主大会,执行业主大会决定,选聘并监督物业企业以及审议决定物业各种基金使用等管理权。
       五、物业管理合同中企业责任相关的法律问题分析
       物业企业根据业主公约及物业管理委托合同,享有了相应的物业管理权,并依约履行管理服务义务,但在实践中,仍有一些问题需要特别理顺。(一)物业管理职能擅自被转让的效力问题
       物业企业与业主团体签订委托管理合同后,是否可将物业管理职能再转让?未经业主许可,该转让是否具有法津效力?一种观点认为,职能转让无需经过业主同意,业主只能以物业企业履行职能不当为由进行抗辩;另一种观点认为,职能转让包括业主义务的转让,义务的转让参照合同有关债权转让的规定精神,权利人应该履行通知义务,未经通知,该转让对义务人不发生效力。
       上述两种观点都忽视了物业管理合同的委托性质,委托合同是委托人基于对受托人业务能力,专门知识及信誉的依赖为前提而订立的,是彼此间信任的结果。所以,“委托合同强调当事人的人身属性。这样就要求受托人应当亲自办理委托事务,受托人不得擅自将自己受托的事务转托他人处理”,目的是在于保护委托人的信赖利益。然而在不违反法律强制性规定的前提下,也允许委托合同双方当事人变更合同内容即在委托人同意的情况下或在情况紧急下可以将委托事务再转托给第三人处理。因此,物业企业在接受了物业管理委托后,应在委托权限内,按业主团体的指示亲自处理委托事宜。若转委托未经业主团体允许,业主团体与转受托人之间不成立直接的权利义务关系,受托的物业企业仍对委托人承担受托人的责任,并且由于其擅自转委托给委托人造成损失的,受托人必须承担损害赔偿责任。从此观点可得出如下结论:物业企业不得擅自将物业管理权转委托给第三人,未经委托人承认的擅自转委托对委托人而言不具有约束。由此造成的法律后果由物业企业承担。同时我们应当看到,《城市新建住宅小区管理办法》第八条第六项规定物业管理公司“有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务”的规定不悖物业管理委托合同性质,此类专业公司是辅助第三人,它仅帮助实现委托事务而非委托合同当事人。
       (二)物业企业对业主装修专有部分的管理责任
        业主对专有部分进行装修,应向物业企业申请,物业企业对其装修过程进行监督。然在实践中,业主装修不向物业公司申请,不在规定的时间,使用一定的方式进行作业,甚至随意拆除内墙,或在窗外搭建简易阳台,或在屋顶开调搭建复杂式小阁楼。物业企业是否有权管理?以何种方式管理?能否采取强制措施?
        按照“壁心和最后粉刷表层说”理论,内墙应属于物业共用部分,业主对此无独立的财产权利。因为,内墙中有些是承重墙,用于支撑整个建筑结构,有些即便不属于承重墙,但若拆除或变更对建筑物整体或局部也会有不良影响;同时,内墙中往往敷设有一些管线,这些管线如出现故障,往往不只对业主一户产生影响,若认定内墙属于业主专有,对他人利益的保护就不甚周全;且如果认定内墙属业主专有,当内墙及内敷管线需修缮时需由业主负担,这也不合情理,因此内墙应定为共有部分。至于楼顶属法定共用部分,窗外搭建简易阳台对建筑物的承重,结构均具有破坏作用,不管它们是否有损建筑物整体安全,业主都不得随意处置,搭建。因而从理论上讲,物业企业有权对业主这些行为予以制止。然而我国立法上对建筑物专有,共有的划分未作明确规定,业主公约和委托合同也未必对各种行为进行列举。因而物业企业管理缺乏法律依据,很难做出实质的管理,只能采取归劝,并向业主管委会通报,其所谓的停止侵害,恢复原状的管理措施也难免流于形式。
        另一方面,有些物业企业的作法是,业主在装修期间,向物业企业交纳一定金额的保证金和装修管理费,确保在装修中,业主不违反业主公约及有关规定。如若违反,物业企业有权将保证金作为违约金收缴。这一作法有利于物业企业的管理,不失为一良策,但收缴后的违约金归属问题,使用问题仍是一大问题。我认为,某些业主的违规装修是对整个建筑物侵害,是对其它业主的侵害。并且,按照委托合同的性质,其违约金应归于业主团体用于维护整个建筑。至于装修管理费部分,物业企业认为装修时,他们对装修工人、装修材料、装修行为进行了管理、监督,这些工作需要人力、物力开支,是正常物业管理工作以外的增加量,因而这一开支不能在物业管理费中列支,要额外单独收取。这笔钱是否该收、法律未加规定,但物业企业的职责是管理物业,他们对装修的管理不是在装修是否经济实惠,漂亮美观,而是对装修行为可能造成对整个物业、相邻部位、其他业主损失进行监督管理,它是物业企业管理工作的一部分,应该包括在物业管理费中。
        (三)对物业管理中侵权行为的违约责任认定
        物业管理中的侵权行为主要指侵犯物业辖区内的财产权和人身权的行为。对物业辖区内财产权和人身权的侵犯主要来自三个方面:一是辖区内的业主;二是物业企业;三是辖区以外的第三人。
        辖区内的业主基于区分所有相邻关系,产生了相应的权利和义务。即为本专有部分使用便利而对相邻的上下左右的专有部分享有扩张或限制使用的权利义务,以及以共有部分为媒介对其他与本业主无关的属于共有的部分所享有的相邻权利、义务关系。在一幢大楼的使用中,业主之间的关系除了相邻关系,便是共有关系。
        业主在使用专有部分时,不遵守辖区内的管理规定,妨害了其他共有人或对其他共有人造成了损害,行为人应当根据共用,相邻等规则承担赔偿损失,赔礼道德观念歉等民事责任,在这一过程中,物业企业在此共有相邻关系中未尽到管理义务,导致侵权行为发生,合同规定应承担违约责任的,物业企业应承担违约责任。在找不到侵权行为人的情况下,企业也应该在合理的范围内赔偿损失。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定,房地产产权人,使用人不得在房屋共用部分乱堆、乱放、影响住宅小区景观、噪声扰民等,否则由物业管理公司予以制止、批评、教育,责令恢复原状,赔偿损失。因此,在共有相邻关系中,物业企业为了全体业主共同的生活环境,依据法律,规约及合同,应对建筑物内具体设施的使用,如下水管道,煤气管道如何使用,是否统一安装抽油烟机等进行管理,以免造成烟尘妨害相邻关系;对大楼内业主的易燃及有爆炸性危险物的存放;出入口、走道、逃生梯、楼梯间杂物的堆放;浓烟、恶臭或有毒物质的物品燃烧排放;不可称量物质发生的噪音,震动;穿出梁柱、楼板、墙板、阶梯、妨害建筑物结构安全及渗漏;以及有碍观瞻的凉晒衣物、张贴广告、搭设牌楼等一系列涉及相邻共有关系的行为进行管理,监督,否则,疏于管理将导致违约的法律后果。
        在现实生活中,存在一种特殊形态的区分所有建筑物相邻关系—爱畜饲养问题。物业企业是否应当管理?怎样管理?爱畜给他人造成损守,物业企业是否应承担疏于管理之虞的违约责任?对于饲养有危害或困扰他人的动物,国外有关立法都对此有规定,如日本在一般公寓大厦管理条例中规定这种饲养为违反共同利益的行为,然而现实中,人们往往出于精神的慰籍和寄托而饲养爱畜。在此法律准许人们对爱畜饲养以符合对人的理解、关心、同情之本质,也能体现民法的道义感。因而,在法律没有绝对禁止爱畜饲养时,物业企业仍有义务对爱畜的饲养进行管理。首先应及时通知爱畜主人对爱畜进行了卫生免疫检测,其次,限制爱畜放养时间,禁止爱畜在共用部分给邻人生活带来妨碍等。物业企业对业主饲养爱畜不遵守物业管理公约,损害共有相邻关系的行为予以制止,并及时向有关部门汇报。
        物业企业在履行合同的过程中因故意或过失不当实施管理侵害他人的财产权或人身权,应当承担损害赔偿等民事责任,合同或规约中规定应承担违约责任的,也可承担违约责任。 例如,某住宅小区的物业管理企业张贴一张广告,称“为安全起见,将关闭一扇出入小区的大门,敬请业主从另一扇大门出入。同时,关闭的那扇大门附近空地将开设酒吧对外营业。”物业企业将开设的酒吧承包给一业主经营,造成广大业主十分不满,认为出入小区的大门被关闭,出入极不方便,占用空地开设酒吧影响小区环境,且其收益如何分配。可以认定,物业企业关闭大门及开设酒吧的做法是故意的侵权行为。众所周知,小区空地属于公共部位,属于全体业主共有,除业主团体决议通过,其他人无权擅自占用、收益。物业管理企业未经业主大会决议就擅自改变公共部位的使用性质开设酒吧,侵害了业主的合法权益。同时,物业企业擅自决定关闭小区大门,也是违约行为。根据建筑物区分所有理论,大门亦属于公共设施,应按照其设计的用途加以利用,作为管理人的物业企业也应在公共契约和物业管理合同约定的范围内行使管理行为,不应影响物业公共设施的合理使用。物业管理企业的这一系列行为无疑侵害了全体业主的利益,超越了委托权限。在实践中,还常常出现物业企业利用其物业管理权,在物业共用部分的楼顶搭建广告牌或在建筑物的外墙墙体上涂刷广告语,进行收益的情况。楼顶,外墙同样属于共有部分,应为全体业主所有,对共有部分使用必须经全体业主同意,其收益也应归于共有人所有。物业企业的行为侵害了业主共有财产权,是越权行为,应当承担侵权或违约的法律责任。
        第三人侵权行为是指辖区外的人进入物业辖区内侵犯辖区内的财产权或人身权的行为。如果物业管理合同中约定其属于物业企业的管理范围,而该企业未尽到应尽的注意义务,则企业应承担违约责任,行为人应承担侵权责任。当无法寻找行为人时,企业应合理赔偿。实践中该类事件发生较多,如 97 年第 10 期《中外房地》刊登了《花园别墅的血案该谁负责》一文,讲述藏姓女土购置了一房产,置业时宣传资料承诺“24 小时保安,防盗对讲……”等等,而事实上保安设备较差,保安人员非专职人员,未尽职尽责,导致不法分子闯入住宅杀死藏女士及其母亲。事后物业企业否认其应承担责任。该案中,凶手固然要承担刑事、民事责任,但该企业也显然违反了合同,因其怠于履行合同而致使惨案发生,也应承担违约责任。
        (四)物业企业对物业维修基金的代管
        物业企业根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,可以经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业企业代管,维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项维修基金是专项代管,管理使用必须经房地产行政主管部门、财政部门的指导、协调、监督,并由业主管理委员会审议决定。物业企业使用代管基金用于物业的大修、更新、改造,那么,何种情况属于办法中规定的“大修、更新、改造”?
        在实践中,物业企业对养护建筑物及附属设施设备分为大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521号文件规定,大修工程是指需要牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需要全部拆除的工程,包括承重结构部位,外墙面、楼幢间,走廊通道等共用部位及共用上下水管道,加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修,更新、改造;中修工程指需牵动或拆换少量主体结构或少量设备,但保持原房(或设备)的结构和规模的工程,适用于一般损坏房屋;小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损坏,以保持房屋或设备原有完损等级为目的日常养护工程,我认为,从这些规定中看,物业企业对房屋及小区共用部位共用设备的大修、中修费用应从共用部位,共用设施设备维修基金中列支。在现实中,我国许多物业企业实行财务包干制度,即先由政府部门确定物业小区每平方米物业管理费多少钱,然后该楼盘的物业管理由该物业企业全权包干。这种做法引起的后果是:一方面使物业企业在进行较大的维修时有所顾虑甚至不得已而偷工减料;另一方面,物业管理费是一定的,又易使物业企业滋生不负责的心理,影响物业管理质量。因此,为了保障物业的维修管理,维护业主的利益,必须设立维修基金。这样,既可以保障物业企业对物业大修时的经费,以确保质量,同时又可防止物业企业以各种理由再向业主收取费用。物业企业在对物业进行大修、中修时,应向业主管委会汇报,并制定详细的施工计划。在征得同意及向有关部门报批的前提下,才能使用维修基金。同时随时接受业主管委会的检查、监督,业主的查询,审计监督和对帐制度。如果物业企业挪用维修基金或造成维修基金损失,便违反行政法规及合同的有关约定,均应承担法律责任。
       (五)物业管理费
        物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人,使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮,整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”。在委托物业管理中,物业企业有权收取物业管理费。但物业管理费包括哪些项目,物业管理费的收取与履行委托义务应当如何挂钩这一问题日益成为物业管理的瓶颈。
        从有关立法来看,物业管理费包括公共性服务费、专项服务收费、公众代办性服务费、特约服务费等费用。
         第一,公共性服务收费,实行政府定价,用于为业主,使用人提供的住宅共用部位、共用设备设施的日常养护和保洁,保安等具有公共性的服务。
        第二,专项服务收费,实行政府指导价,用于电梯,转供电,二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。
        第三,公众代办性服务费是物业企业代供电、供水、煤气公司等收取的电、水、煤气费用所取得的相应的代办费,由委托单位支付。
        第四,特约服务收费,实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价,由物业企业为业主(使用人)个别需求提供特约服务。
        从上述组成看,公众代办性服务费,特约服务收费不易产生歧意,在公共性服务费,专项服务费中,出现许多问题。首先,公共性服务费与专项服务费如何区分,法律未明确规定,诸多的如装修管理费,停车场使用费等属于何种收费不明确;其次,公共性服务费,专项服务费收费标准有何依据;再次,此两项收费与服务管理质量如何相联系。
        这些问题未解决,使得业主与物业企业对此两项收费分歧很大,纠纷非常多。业主往往以物业企业管理不善,超标准收费,造成业主意外损失及物业企业帐目不清等理由拒付或拖欠物业管理费,并决心要解除物业管理委托合同,而物业企业认为业主对物业管理要求过高,物业管理的成本很高,且由于服务费的限价,物业企业只有在管理水平基本持平的情况下,降低管理成本来艰难度日。其实,业主与物业企业关于收费的纠纷焦点在于对物业管理的理解,国家法律对物业收费有标准,但对管理物业标准未细化,使得收费标准与管理标准缺乏统一,没有可参照的依据,致使业主与物业企业权利义务失衡。物业企业即使某些做法错误但收费是天经地义,而业主认为没管好物业就不得收费却没有法律依据,最终都不得不交费。
        物业企业收费要根据物业管理的服务内容,服务质量,服务类别制定出物业管理服务收费的分类标准。国家立法也应完善物业收费管理办法,规范收费项目,并根据不同的服务质量标准,明确相应的服务收费价格构成,同时,加强收费的内外监督,加强财务审计和成本核算。物业企业自身也要强化管理,建立健全规范自身价格行为的约束机制,公开服务项目,服务标准,收费标准,做到每一项收费及收费标准合法,每一项收费都有实质的服务内容,服务标准。真正杜绝多收费少服务或只收费不服务的不合理现象。若出现收费与服务内容、标准不符,物业企业必须承担违约责任,同时还应承担行政责任。

 

 

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